隨著過(guò)去幾年的穩(wěn)步增長(zhǎng)，數(shù)據(jù)中心正在從一個(gè)利基市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橹髁魇袌?chǎng)，因?yàn)槠髽I(yè)對(duì)更多數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施的需求持續(xù)增長(zhǎng)，將更多傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資者引入該領(lǐng)域。

　　根據(jù)CBRE的一份報(bào)告，僅在2022年上半年，美國(guó)主要市場(chǎng)的供應(yīng)就同比增長(zhǎng)了20%，即627.3兆瓦。建筑活動(dòng)也大幅增加，主要市場(chǎng)內(nèi)的管道同比增長(zhǎng)一倍以上，達(dá)到1601.5兆瓦。今年及以后，輸油管道可能會(huì)保持強(qiáng)勁勢(shì)頭。

　　然而，該行業(yè)的持續(xù)增長(zhǎng)并非沒(méi)有問(wèn)題。對(duì)可持續(xù)性的需求、不斷上漲的能源價(jià)格、土地和電力的可用性、開(kāi)發(fā)二級(jí)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)以及供需指標(biāo)的演變等，這些只是數(shù)據(jù)中心所有者和運(yùn)營(yíng)商所關(guān)注的一些問(wèn)題。Commercial Property Executive要求幾位專(zhuān)家仔細(xì)研究對(duì)該行業(yè)2023年的期望，他們反饋的一個(gè)共同點(diǎn)是，需要提前幾年仔細(xì)規(guī)劃，并預(yù)測(cè)數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施需求的增長(zhǎng)模式。

　　土地和電力

　　為了在未來(lái)幾年保持增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商必須優(yōu)先保障土地和電力權(quán)益。這引發(fā)了一些主要市場(chǎng)的其他問(wèn)題。例如，根據(jù)Cushman&Wakefield的一份報(bào)告，在弗吉尼亞州勞登縣，由于當(dāng)?shù)毓�用事業(yè)供應(yīng)商提供足夠電力的能力有限，建筑活動(dòng)不得不暫停到2025年。

　　Equinix通過(guò)發(fā)言人告訴CPE，其部署始終考慮到土地和電力方面的考慮。盡管該企業(yè)目前的增量電力需求小于超大規(guī)模和大型企業(yè)的電力需求，但在新地點(diǎn)破土動(dòng)工之前評(píng)估能源選擇已成為重中之重。

　　此外，一級(jí)市場(chǎng)可開(kāi)發(fā)土地的稀缺推動(dòng)了價(jià)格上漲，CBRE預(yù)計(jì)今年土地價(jià)格將繼續(xù)上漲。這種動(dòng)態(tài)在一定程度上推動(dòng)了二級(jí)和三級(jí)市場(chǎng)的持續(xù)增長(zhǎng)，以及遠(yuǎn)程工作推動(dòng)的遷移。

　　Flexential首席運(yùn)營(yíng)官Ryan Mallory表示:“由于最近的人口遷移，數(shù)據(jù)中心供應(yīng)商和客戶(hù)越來(lái)越關(guān)注二級(jí)市場(chǎng)。從土地可用性、電力成本到光纖連接和稅收優(yōu)惠，我們的團(tuán)隊(duì)在決定擴(kuò)張地點(diǎn)之前做了大量研究，經(jīng)過(guò)仔細(xì)考慮，二級(jí)和三級(jí)市場(chǎng)最具吸引力。”

　　去年，這家數(shù)據(jù)中心運(yùn)營(yíng)商和開(kāi)發(fā)商宣布將在俄勒岡州波特蘭市和亞特蘭大擴(kuò)建新設(shè)施。Flexential也開(kāi)始在丹佛現(xiàn)有的數(shù)據(jù)中心進(jìn)行改進(jìn)工作。達(dá)拉斯、北卡羅來(lái)納州夏洛特市、田納西州納什維爾、路易斯維爾、以及其他地點(diǎn)。展望未來(lái)，該企業(yè)打算繼續(xù)沿著這些軌跡發(fā)展。

　　然而，主要市場(chǎng)并沒(méi)有放緩，在新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和計(jì)劃項(xiàng)目中也占有相當(dāng)大的份額。例如，世界上最大的數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)——北弗吉尼亞，將從亞馬遜網(wǎng)絡(luò)服務(wù)上個(gè)月宣布的即將到來(lái)的350億美元投資中受益匪淺。

　　Mallory表示:“擁有一支受過(guò)良好教育的房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)是至關(guān)重要的，他們知道如何與當(dāng)?shù)仉娏�供�?yīng)商保持一致，評(píng)估當(dāng)前的可用性，并確保選址對(duì)擴(kuò)建計(jì)劃是切實(shí)可行的。具體來(lái)說(shuō)，傳輸和分配能力對(duì)于成功構(gòu)建數(shù)據(jù)中心至關(guān)重要。此外，在當(dāng)今耗電巨大的數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)，確保負(fù)載信函和承諾的安全是必須的。”

　　未來(lái)的需求

　　在全球衛(wèi)生危機(jī)期間，企業(yè)的任務(wù)是獲得足夠的資源來(lái)繼續(xù)銷(xiāo)售其產(chǎn)品。

　　Equinix發(fā)言人對(duì)CPE表示:“這是全球首次在供需急劇上升和下降時(shí)看到‘手風(fēng)琴效應(yīng)’，比如半導(dǎo)體或通過(guò)已經(jīng)擁擠的港口運(yùn)輸貨物。”

　　現(xiàn)在，數(shù)據(jù)中心開(kāi)發(fā)人員比以往任何時(shí)候都更需要利用其購(gòu)買(mǎi)力來(lái)減輕供應(yīng)鏈和物流壓力。Mallory表示，“供應(yīng)鏈限制”可能會(huì)使2023年又是艱難的一年，這強(qiáng)調(diào)了全面的項(xiàng)目前研究、戰(zhàn)略規(guī)劃和謹(jǐn)慎執(zhí)行的必要性。

　　數(shù)據(jù)中心的需求只會(huì)在2023年增加。將需要更多的設(shè)施來(lái)維持關(guān)鍵的服務(wù)和訪(fǎng)問(wèn)，支持從學(xué)術(shù)研究到急診醫(yī)學(xué)、金融交易等各個(gè)方面。

　　另一個(gè)有望增長(zhǎng)的領(lǐng)域是人工智能應(yīng)用。人工智能是一種耗電量大的部署，在高密度環(huán)境中需要大量的電能。根據(jù)Mallory的說(shuō)法，由于涉及到數(shù)據(jù)中心，有兩個(gè)不同的重點(diǎn)領(lǐng)域。其中一個(gè)是需求捕捉——空間和電力的供應(yīng);另一個(gè)是需求創(chuàng)造——使用人工智能來(lái)支持設(shè)施。

　　Mallory表示：“人工智能可以用于預(yù)防性維護(hù)和預(yù)測(cè)建模，以幫助數(shù)據(jù)中心提供商以最大效率運(yùn)行其設(shè)施。這是部署模型的需求創(chuàng)造方面。人工智能將繼續(xù)發(fā)展，并在2023年及以后成為技術(shù)市場(chǎng)的重要組成部分。”

　　可持續(xù)發(fā)展勢(shì)在必行

　　數(shù)據(jù)中心消耗大量的電力和水，這不是什么秘密。電力從哪里來(lái)已經(jīng)成為這些設(shè)施運(yùn)營(yíng)商和開(kāi)發(fā)商的首要任務(wù)。數(shù)據(jù)中心的碳足跡脫碳不再是可有可無(wú)，而是必不可少的。此外，水的使用也備受關(guān)注，因?yàn)閿?shù)據(jù)中心通常需要大量的水來(lái)冷卻IT設(shè)備。

　　解決這些問(wèn)題的一種方法是要求數(shù)據(jù)中心開(kāi)發(fā)人員和運(yùn)營(yíng)商報(bào)告其可持續(xù)性指標(biāo)。

　　Mallory警告道:“客戶(hù)和利益相關(guān)者將不再對(duì)投入可持續(xù)發(fā)展工作的資金印象深刻。現(xiàn)在，他們將要求拿出確鑿的證據(jù)，證明投資和努力究竟如何創(chuàng)造真實(shí)的、可衡量的環(huán)境變化。為了跟上不斷增長(zhǎng)的行業(yè)期望，我們將看到越來(lái)越多的組織創(chuàng)建新的、專(zhuān)門(mén)的可持續(xù)發(fā)展角色。環(huán)保工作是許多領(lǐng)導(dǎo)人2023年的首要任務(wù)，它也仍然是Flexential的優(yōu)先事項(xiàng)。”

　　為了解決當(dāng)今的業(yè)務(wù)需求，一些實(shí)體轉(zhuǎn)向可持續(xù)金融解決方案，這些解決方案正在成為數(shù)據(jù)中心部門(mén)的首選工具。在其他類(lèi)型的綠色融資中，與可持續(xù)發(fā)展相關(guān)的貸款(SLL)確實(shí)越來(lái)越受歡迎。與綠色債券和貸款不同，這種金融工具提供了更大的使用自由，其定價(jià)與借款人對(duì)預(yù)先確定的環(huán)境和/或社會(huì)績(jī)效指標(biāo)(KPI)的表現(xiàn)掛鉤。

　　“鑒于它們?cè)趯?shí)現(xiàn)ESG目標(biāo)和獲得更廉價(jià)融資方面的作用，我們看到數(shù)據(jù)中心行業(yè)對(duì)這些工具的興趣越來(lái)越大，這為整個(gè)行業(yè)，包括小型運(yùn)營(yíng)商打開(kāi)了大門(mén)，”Sustainalytics可持續(xù)金融解決方案副總監(jiān)Begum Gursoy告訴CPE。

　　Sustainalytics為SLL與貸款市場(chǎng)協(xié)會(huì)的SLL原則的一致性提供了第二方意見(jiàn)。通過(guò)獲得企業(yè)的意見(jiàn)，借款人/發(fā)行人可以從可持續(xù)金融的角度證明他其交易是否可信、透明，并并符合投資者的期望。對(duì)于數(shù)據(jù)中心，最常見(jiàn)的領(lǐng)域與電力使用效率、碳排放、用水量以及多樣性和包容性有關(guān)。

　　Gursoy補(bǔ)充道:“與可持續(xù)發(fā)展相關(guān)的工具對(duì)那些擁有可靠的中期/長(zhǎng)期ESG目標(biāo)，但截至目前還未達(dá)到綠色債券投資者預(yù)期的數(shù)據(jù)中心運(yùn)營(yíng)商，或者那些希望展示其ESG績(jī)效改進(jìn)的數(shù)據(jù)中心運(yùn)營(yíng)商，尤其具有吸引力。”

　　去年，數(shù)據(jù)中心企業(yè)的綠色金融市場(chǎng)增長(zhǎng)非常明顯。Flexential宣布，該企業(yè)于2022年4月通過(guò)私募獲得了額外的1.5億美元資產(chǎn)支持證券，增加了其21億美元的證券化，其中16億美元為綠色債券。同樣在4月，Equinix宣布為12億美元的綠色債券定價(jià)，使其總額達(dá)到約49億美元。與此同時(shí)，Vantage數(shù)據(jù)中心為弗吉尼亞州北部的一個(gè)新設(shè)施獲得了3億美元的綠色貸款。

　　Equinix發(fā)言人在CPE中提到:“從客戶(hù)和合作伙伴到投資者和監(jiān)管機(jī)構(gòu)，每個(gè)人都希望獲得更多的環(huán)境影響數(shù)據(jù)，包括氣候風(fēng)險(xiǎn)和范圍1、2和3的排放。隨著更多的氣候信息披露要求的出現(xiàn)，可持續(xù)性和透明的排放報(bào)告將日益成為關(guān)鍵的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。尋求數(shù)字化轉(zhuǎn)型的企業(yè)希望合作伙伴能夠與他們的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)保持一致，并幫助他們跟蹤實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。”

　　Mallory補(bǔ)充道，關(guān)注電力消耗、節(jié)水冷卻和節(jié)能設(shè)備的數(shù)據(jù)中心企業(yè)將在2023年的競(jìng)爭(zhēng)中保持領(lǐng)先地位。